這是嚴肅君的第624篇推送
買房，無非幾個原因，自住、改善和投資。
當下市場，新房指導價在高位，區域次新價格也不低，改善換房可以等幾年；投資關注點別的市場；唯獨剛需買房，沒法等。
這種買房自住，總的來說就是預算有限，需求無限。要地鐵，要配套，要裝修品質。
需求再具象一些，就是離地鐵近，上班方便；首付已經掏空6個錢包，首付不要太高；時下還要加上一條，最好有品牌背書，交付不是問題。
前一陣，萬科時隔4年半在北京拿地，業內和買房人都期待了一把。
案名確定萬科東廬，戶型面積整體定位剛需。
不得不說，對買房的年輕人來說是個好消息。
01
常營的配套，通州的價格
先來說說，年輕人買房，通勤是剛需。
物資學院板塊，算是通州的新起之秀。萬科東廬距離6號線物資學院站800米，步行10分鐘可以到達。
更關鍵的是，6號線和朝陽北路“含金量”很高。
地鐵6號線，是北京目前最重要的東西連接線。通達朝陽國貿CBD和通州運河CBD兩個重要的產業，鏈接長楹天街、朝陽大悅城、三里屯工體等東部繁華的商圈。
朝陽北路，是東邊最重要的交通廊道，自駕出行很方便。也是商業、產業以及北京國際範生活方式的代表。
在6號線上，常營板塊指導價8.5萬/㎡，而通州物資學院板塊指導價6.5萬/㎡。
兩站地鐵，價差2萬/㎡，對年輕人來說怎麼看都挺划算的。
02
萬科把基本功，擴展到了社區
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再看當下產品力探討，基本停留在改善項目上。
我們不得不承認，產品力在拋棄剛需。受各種限制，剛需做產品力難度很大。
難題，往往是機會點。
1993年，萬科在上海《文匯報》刊登一則廣告，“明天，我們將住在哪裡？”
提出居住本質上是研究人的生活，這也成爲萬科在城市思考社區的原點。
整整30年過去，這道題依然沒有標準答案。
逼仄的城市空間，考驗拿地企業的不再只是戶型設計，還有社區。
法式、宋式、甚至唐式，風格層出不羣，基本屬於營造的感官。
而社區的功能性，才和年輕人生活息息相關。
在萬科東廬，首次提出了“盒子”新型配套的概念。
把社區的歸家大堂，融合了酒店式設計，形成社區商業配套。
社區前的下沉式商業分爲2個部分，一部分是上層地面空間，劃分4個店鋪盒子及1個歸家大堂；另一部分是地下空間，延伸打造綠色中庭，可停留，引入健身房、餐廳及超市等服務場景。
再來說說下，樓棟排布。
萬科·東廬所在地塊，要求容積率2.0，限高36米。
一般處理，11層，梅花樁的基本操作，樓縫對樓縫，主打一個密不透風。
萬科·東廬打造主動降層，用錯層打造”圍合感”。除了內部圍合，打造7大院落，保證低層低密度的通透。
同時也兼顧到了與城市界面的圍合，將社區的庭院與社區外的綠化景觀帶貫通一體。
我們都知道，所有的建築都要退讓紅線，但一般公共建築退讓10-15米，而萬科東廬後退50米。
在項目西側、南側的城市公園到小區人行入口的路上，會退讓出歸家景觀長廊。在社區東南角，結合馬路對面幼兒園建築的宜人感受，使得空間開闊而又被綠量包圍。
這一降一退，社區變改善了。
在大社區，歸家動線是一個社區的底盤。
這是一個時間問題，也是一個空間問題。
空間上，回家可以穿越景觀，商業庭院-靜心庭院-廊架，賞心悅目。
時間上，考慮到年輕人的生活習慣，在社區快遞、外賣有專區的動線；人臉識別無觸歸家動線等等。精確到時間的安排，嚴肅君還是震驚了一下。
社區的價值，是隱形資產，也容易被剛需項目忽視。
經過時間的沉澱，萬科東廬的集約鄰里中心成型，庭院樹木成羣，商業場景出現。
那纔是，年輕人生活的開始。
03
從房子，到生活解決方案
再看當下產品力探討，基本停留在改善項目上。
產品的原點，還是來到了戶型和功能上，房子也最終來到了生活解決方案。
大戶型做創新相對容易，但對小戶型來說，捉襟見肘。
評價一個小戶型好不好，通常需要關注兩點：1.高效的使用率；2.多且好用的功能性。
以萬科·東廬89㎡的戶型爲例，整體打造三居雙衛生設計，LDK共享，客餐廚一體化，透明開放廚房，有獨立家政區。
如果你單身或者二人世界，可打造多功能書房、興趣室等空間。
戶型高效地使用，反而是要兼顧長期主義。
對現階段的年輕人來說，所處的人生階段，是家庭結構變化最快的幾年。
嚴肅君本人，是5年內從一個人，變成了兩口人，有了孩子，甚至同時有了老人同住，所以上車的兩居功能已然不夠，改善的需求很迫切。
而這個戶型，很好的匹配了這部分人的需求，首置也可以住更久。
在交付上，據說萬科東廬提供一套全新研發的室內解決方案，期待一下。
在年輕人活動最密集的地方做足了功能，靈動餐廚、多功能臺盆櫃等等。包括提供整屋嵌入式、適合年輕人智能化的生活解決方案。
算是把裝標這塊研究透了，感興趣的可加“yansufenshen163”，獲得全套項目資料。
這四年，萬科除了之前的住宅項目，也有一些新型業態空間在市面上出現，比如社區型的租賃住房，互聯網公司的辦公總部……一把手帶着研究年輕人需求。
最終指向的是一個“不一樣的產品”。
而在當下的新房市場，對於年輕的買房人來說，這些前置的判斷和細節，太珍貴了。
建議專家不要建議的背後，是年輕人的生活無奈。
當產品做到能解決更多差異化需求了，年輕人沒有後顧之憂，自然會買單。
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